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2017-11-30

由中国房地产业协会主办、苏州海鸥有巢氏整体卫浴股份有限公司协办、江苏省房协、苏州市房协、新华社中国经济信息社房地产信息部特别支持的“长租公寓开发与运营研讨会”在苏州顺利召开。来自各地房协、房地产开发、经纪、金融企业的300余位代表参加了会议,共同研讨“租购并举、租售同权”住房制度,分析长租公寓市场新形势,探寻推进房地产长效机制的有效手段。

中国房地产业协会会长刘志峰、副会长兼秘书长冯俊、江苏省住建厅副厅长、江苏省房协会长杜学伦、江苏省房协副会长吕财书、北京房协副会长陈志等出席了会议。会议由中国房协副秘书长****敏主持。

函数公寓合伙人高泽龙受邀出席峰会并且做了《释放租赁红利,中国长租公寓行业创新模式探讨和分析》为主题的演讲和分享,高泽龙认为,下一个独角兽来自长租公寓,行业创新将极大地释放租赁红利,未来长租公寓的八大趋势包括:互联网巨头可能大举进军房地产租赁行业,用创新的互联网思维方式改变行业玩法;Saas系统、智能硬件等共同构建智慧公寓,IT和信息化促使提升行业规模和管理水平、运营水平;ABSREITS等金融创新应用逐渐常态化,越来越多的租赁型公寓会应用创新的金融手段;非房地产企业会逐步进入长租公寓领域,大量掌握资金、物业或用户的企业会进入租赁公寓;行业日趋规范,相关法律法规建设日趋完善;独立上市公寓企业出现,房地产领域、互联网+领域新的独角兽出现;多种运营模式并存,加盟、托管有助于迅速扩大规模;专业化细致分工,生态链及产业链趋于完善。

Globalvillage Ecology(以下简称GVE)基金会一直致力于寻求用区块链技术改变农村社交局限性的整体解决方案。为了重塑农村社交环境、提高乡村经济增长,GVE积极投入开发和研究全球农村社交生态系统的区块链解决方案,创造性的提出了适用于全球化的乡村社交应用生态系统——Globalvillage区块链网络。

Globalvillage区块链网络,由创业老兵同时也是著名的投资人胡伟会同美国、中国、新加坡等地的团队共同发起,并通过对全球的涉农互联网企业进行充分的调研和沟通后,经过多次专家论证后建立。GVE对中国的村村乐的商业模式十分看好,认为其极有发展前景,最终选择将村村乐商业场景作为全球首个利用该系统实现基于区块链的乡村生态。
区块链在乡村有哪些应用场景,GVE正在积极解答和尝试,开展行业创新的研究。
(一)“物联网+区块链”
目前制约农业物联网大面积推广的主要因素就是应用成本和维护成本高、性能差。而且物联网是中心化管理,随着物联网设备的暴增,数据中心的基础设施投入与维护成本难以估量。物联网和区块链的结合将使这些设备实现自我管理和维护,这就省去了以云端控制为中心的高昂的维护费用,降低互联网设备的后期维护成本,有助于提升农业物联网的智能化和规模化水平。
(二)“大数据+区块链”
传统数据库的三大成就,关系模型、事务处理、查询优化,一直到后来互联网盛行以后的NOSql数据库的崛起,数据库技术在不停发展、在变化。未来随着信息进村入户工程的进一步推进,政务信息化的进一步深入,农业大数据采集体系的建立,如何以规模化的方式来解决数据的真实性和有效性,这将是全社会面临的一个亟待解决的问题。而以区块链为代表的这些技术,对数据真实有效不可伪造、无法篡改的这些要求,相对于现在的数据库来讲,肯定是一个新的起点和新的要求。
(三)“质量安全追溯+区块链”
农业产业化过程中,生产地和消费地距离拉远,消费者对生产者使用的农药、化肥以及运输、加工过程中使用的添加剂等信息根本无从了解,消费者对生产的信任度降低。基于区块链技术的农产品追溯系统,所有的数据一旦记录到区块链账本上将不能被改动,依靠不对称加密和数学算法的先进科技从根本上消除了人为因素,使得信息更加透明。
(四)“农村金融+区块链”
农民贷款整体上比较难,主要原因是缺乏有效抵押物,归根到底就是缺乏信用抵押机制。由于区块链建立在去中心化的P2P信用基础之上,超出了国家和地域的局限,在全球互联网市场上,能够发挥出传统金融机构无法替代的高效率低成本的价值传递的作用。当新型农业经营主体申请贷款时,需要提供相应的信用信息,这就需要依靠银行、保险或征信机构所记录的相应信息数据。但其中存在着信息不完整、数据不准确、使用成本高等问题,而区块链的用处在于依靠程序算法自动记录海量信息,并存储在区块链网络的每一台电脑上,信息透明、篡改难度高、使用成本低。因此,申请贷款时不再依赖银行、征信公司等中介机构提供信用证明,贷款机构通过调取区块链的相应信息数据即可。
(五)“农业保险+区块链”
农业保险品种小、覆盖范围低,经常会出现骗保事件。将区块链与农业保险结合之后,农业保险在农业知识产权保护和农业产权交易方面将有很大的提升空间,而且会极大的简化农业保险流程。另外,因为智能合约是区块链的一个重要概念,所以将智能合约概念用到农业保险领域,会让农业保险赔付更加智能化。以前如果发生大的农业自然灾害,相应的理赔周期会比较长。将智能合约用到区块链之后,一旦检测到农业灾害,就会自动启动赔付流程,这样赔付效率更高
(六)“供应链+区块链”
何谓供应链?产品从生产到销售,从原材料到成品到最后抵达客户手里整个过程中涉及到的所有环节,都属于供应链的范畴。目前,供应链可能涉及到几百个加工环节,几十个不同的地点,数目如此庞大,给供应链的追踪管理带来了很大的困难。区块链技术可以在不同分类账上记录下产品在供应链过程中涉及到的所有信息,包括涉及到的负责企业,价格,日期,地址,质量,以及产品状态等,交易就会被永久性、去中心化地记录,这降低了时间延误、成本和人工错误。
目前GVE已与村村乐团队签订合作协议
村村乐自2009年成立以来,基于中国乡村特殊的人文环境,创造性地打造了“基于熟人社会的新型农村电商生态”,他充分地整合了农村资源,并助力发展乡镇经济、构建村庄信息网络,成为国内覆盖广、纵深发展潜力大的农村互联网平台。
2010年,村村乐创建了基于农村熟人社区的“校友录”BBS论坛,实现了百万用户的注册量;2014年,创建基于农村村长的门户网站,实现了村长注册量20多万,用户注册量超千万的规模;电影下乡、农村刷墙、小镇大集等农村各种形式的宣传推广等网络众包项目上线村村乐平台,并实现商业收入;2016年,农媒体广告业务拓展为“农村整合营销通路”,媒体业务从单纯的广告收入扩展到“广告+地推+销售返佣”,农资下乡、汽车下乡、农产品上行等陆续落地,实现整合营销的多元化收入。2014年进行村村乐的商业化运作以来,至今已经合作了阿里、京东、百度、360、小米等国内顶级互联网企业以及汽车、金融、快销品、电信等诸多下乡行业企业。
村村乐经过多轮融资,从VC层面看,拥有庞大的战略性资源。 经过八年的发展,截至目前村村乐乡村网络服务已经覆盖全中国60多万个行政村,平台注册会员超过1500万人,基本实现了会员在乡村80%的覆盖率,拥有近35万的村级站长,线下的可联络众包资源超过400万人,线上线下的通讯数据超过2000万,从而开启了农村社交+电商的新生态。
此次GVE与村村乐的结合,旨在发展农村新社交、农村新经济,构建首个全球基于区块链的乡村社交新生态,促进农村地区的发展以及稳定,让农民得利,挖农业潜力,增农村活力,服务三农,惠及三农。
2017-11-19

超过万亿的巨大市场前景,九部委联合印发住房租赁新政,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,长租公寓尤其让众多资本机构觊觎,正在用惊人的扩张速度勾勒出一幅蓝图盛景。对于被称为“下一个风口”的公寓行业,各方有不同的解读,有的认为是互联网模式催生了房地产行业的变革,也有人认为这是个传统生意的升级变革,很难用互联网来改造和创新。无论如何,租赁公寓正在成为整个房地产行业、金融创投领域,乃至成为国家扶持的重点已经成为毋庸置疑的事实。

分析一个事物或者模式,首先得从其起源和形成来说起。长租公寓快速崛起一方面是内部需求驱动,北上广深和部分二线城市在人口增长上依然具备较大的空间,暂时没有购房能力的人群,被迫向租房市场导入,使得这些城市的租房市场保持着旺盛的需求。租房市场,在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方有较大的改善空间,无论房东端还是租客端都面临很多痛点,尤其90后租客开始步入社会成为重要的租房群体,他们不仅对租住体验有着更高的要求,对互联网、社交等新要素的追求也更为强烈。另一方面是外部环境助推,国家政策陆续发布,以品牌公寓为主的租赁公寓受到极大的推崇和扶持。房地产行业本身则面临着高库存、物业价值低效利用的问题,也面临存量物业的盘活和利用效率提升的问题。长租公寓不仅拥有内生发展的动力,亦有外力助推,近两年获得了快速的发展。

目前国内租房人口占比超过20%,而且大部分年轻人已接受了长租公寓这种新的居住方式,这是一个需求空间广阔的市场,同时也是高度竞争的状态,玩家众多,除了创业类型、酒店孵化公寓、还有众多房企进入长租公寓市场,甚至现在有的银行、非房地产类国企也都陆续进入。如果谈公寓的现状和公寓的各个环节可能需要很长的时间和篇幅,比如长短租、分散式和集中式、公寓的选址和拓展、规划论证、市场调研、风格和设计、施工装修、销售体系、运营体系、呼叫中心、安防体系、管家、人房比、坪效、IT系统、在线平台、市场宣传、社区活动、UI/VI、店面规范、人员培训、智能设备、租金贷、REITS/ABS、增值税、现金流、标准化、托管模式、加盟模式、包租、APP、维修保洁、合同管理、增值服务、定价策略、公区管理等等,类似这方面的各种讨论已经很多。

我们主要集中来谈一下,公寓领域的行业发展和创新。

一、互联网巨头可能大举进军房地产租赁行业

目前阿里巴巴、京东商城都已经在发力住宅租赁市场,京东将成为北京住房租赁市场的支持平台,阿里巴巴也与杭州市住保房管局签约了搭建平台协议。因为阿里巴巴加入了租赁大业的队伍中,只要芝麻信用分达到650分以上,在支付宝平台上租房,就可以免除租房押金,并且按月支付房租。接下来预计会有超过100万间公寓,被纳入到阿里巴巴的租房平台。当然,这其中个人房东是非常少的。可以预期的是,不管对于京东还是阿里,长租公寓都是优先选择的优质房源供应商。

互联网公司的介入,往往是一个行业巨大变革的开端,从嘀嘀打车、百度外卖、猫眼电影票就能佐证这个观点。笔者认为,互联网巨头的介入,租赁服务平台的搭建也只是小试牛刀,而真正值得期待的是,互联网巨头将来会涉足整个租赁生态链,将来互联网巨头可能会通过互联网和IT、流量的优势直接投入长租公寓各个环节。

举个例子,阿里巴巴可以依托巨大的用户数量,在北京或杭州热门商圈,比如中关村、望京附近,对于有租房需求的用户进行众筹,通过众筹的资金拿下物业,然后通过用户的投票和自己的喜好、用户特点提供个性化的空间、设计、色彩和服务,然后在用户租住环节,不管是信用评级、租金贷、无人便利店、WIFI无线网络、社区活动、甚至是日常消费等等,都可以成为线下的京东或阿里的体验中心,或者用户社区。

如果这一天能够到来,这势必会对现今社会各个方面进行很大的改变。试想一下,你住的阿里的房子,订着阿里的外卖,看着优酷的视频,安装阿里的硬件,享受阿里的智慧家居,出行用阿里的智慧出行,这将是多么美妙的一件事情。

二、Saas系统、智能硬件等共同构建智慧公寓

长租公寓行业的Saas系统是为职业房东和品牌公寓服务的,目的就是为了提升管理效率、降低人力以及物力成本。优秀的SAAS系统也算区分公寓运营商实力和水平的主要标志,二房东或者传统公寓运营往往是依靠EXCEL或者简单数据软件,而品牌公寓、尤其是需要管理大量房源和住户的大型连锁公寓,SAAS系统尤为重要。它的优势就在于基于云服务无需专人维护,且有大数据技术支撑。

可以这么来说,任何一个行业的信息化水平高低往往就直接决定了这个行业能走多远,能发展到什么程度。在当下IT系统已经成为基础设施的今天,公寓发展壮大的核心因素必须包含先进的IT系统,物联网、智能硬件也是同样的道理。

目前的硬件主要是智能门锁、智能电表。而硬件方面,依然存有些棘手的问题。比如软硬件的不兼容,每个硬件都要单独的app去配套使用,无形中增加了操作的复杂性;硬件反应延迟、过度依赖网络……

三、ABS、REITS等金融创新应用逐渐常态化

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

目前长租公寓市场上,仅有魔方公寓、自如、新派、保利对其经营产品进行了证券化,同时前两者与后者的ABS产品又有质的不同。魔方、自如的ABS产品可看做商业抵押贷款,为一种债券,而新派、保利最近设立的REITs则可直接看做一种股票。

由于示范和标杆的作用,公寓行业证券化会越来越多,成为常态。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金,但不能解决其收益的问题,这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。

四、非房地产企业会逐步进入长租公寓领域

在万科、龙湖、世联、链家等房企及地产中介公司大步迈进长租公寓领域时,一个新的介入者出现了。11月3日,建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

此次合作的方式,简单来说就是房企出房源,建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款,贷款一次性打给房企,租户再按息每月向银行还款。租户包括比亚迪等科技企业和个人租户,提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴,由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。

住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门曾联合印发通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”,这是首次出现对国有企业参与租赁行业的指导意见。国企拥有为数不少的闲置老旧物业,鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。判断未来国企在租赁领域的投入将会加大,专业服务和租赁机构与国企沉淀物业的合作也将会极大的提升目前品牌租赁公寓的市场供应数量。

可见,掌握用户入口、掌握资金入口、掌握大量闲置物业的企业,都可能会进入长租公寓,尤其是国家政策大力支持和鼓励下,大量的地方政府、央企、国企,都会纷纷以不同的形式进入到长租公寓领域。

五、行业日趋规范,相关法律法规建设日趋完善

五月份,两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,一部是《土地管理法(修正案)》。《住房租赁和销售管理条例》是首次将住房租赁纳入法规调整的范围。7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。8月份,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。整体来看,政策引导下的“租售并举”无疑是今年房地产市场的大变化。10月份,住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示,住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

长租公寓和长租人口配套的法律和法规会越来越多,行业会越来越规范和完善。长租公寓曾经是“灰色地带”,工商等经营证照及许可单位不明确,产权与用地性质未明确,建筑、消防验收难,各地管理要求和参照标准不够细化。租房人口曾经面临暂住证、居住证、无法获得相应的社会权益和福利等诸多问题。这些都将会解决。

六、独立上市公寓企业出现 房地产领域、互联网+领域新的独角兽出现

2014年高等教育毕业生人数为974万,根据教育部的推算,异地就业大学生人数接近700万人,再加上其他非应届毕业生,中国目前大约有2.5亿的流动人口需要租房。如果一套房子月租金在1000块钱,一年就是1.2万元的租金支付,如果对应2.5亿的人口,就是一个2.5万亿的市场,所以这是一个万亿级的市场。

在以前,其实现在应该也是这样(现在有所改善),互联网并没有深度介入租赁行业,互联网对于租赁的应用大部分还停留在房东发布信息、租客网上找房这样的粗浅层面,将来互联网势必会深度改造租赁行业,可能类似于携程、去哪儿改造商旅,类似于嘀嘀、OFO改造出行。途家、小猪短租这样的短租平台估值都已经很高,下一个独角兽可能来自于长租公寓,这也就不难理解。

不管是基于互联网思维,还是传统产业的升级更新,将来租赁行业势必会变革,长租还是短租,集中式还是分散式,房地产派、中介派、酒店派还是创业派,这个并不重要,市场规模足够大,政府扶持力度强,大量资金和巨头纷纷涌入。

据悉,万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划,其它公寓企业也正在为这个目标而努力。公寓的平台型企业、服务型企业都有可能独立上市,类似于京东可以拆分成“京东租房”类似建立京东金融一样,也可能会单独上市。

七、多种运营模式并存,加盟、托管有助于迅速扩大规模

总体来看,长租公寓的运营模式主要分为两种:轻资产和重资产;按照地理位空间分布又可以分为集中式和分散式。重资产模式,即为企业通过收购和/或自建获得资产,装修后对外出租的经营模式。重资产模式下,企业持有出租物业,因此不仅可以获得租金收益,同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。轻资产模式是企业通过和资产所有者(房东)签订租约,在一定期限内获得资产的经营权,但并不实际持有物业,因此不能享受资产升值的收益。但是长租公寓企业租下整栋或者整层的物业,这其实也可以看成是重资产模式,重和轻只是相对而言的。

不管是集中式还是分散式,现阶段重资产运营模式已经是限制长租公寓快速发展的制约性因素,对于品牌公寓而言,想要早日获得盈利就需要在源头上控制成本,摆脱重资产的缺陷。对于未来的发展方向,泊寓、窝趣等很多品牌公寓选择通过加盟、托管方式吸纳更多公寓,凭借管理、服务和运营来获得效益分成。

目前来看,长租公寓尚属于相对较新的事物和模式,不管是规模、管理、运营、加盟体系尚无法跟酒店行业相提并论,即便是连锁酒店投资设立的长租公寓企业,也还不具备大规模加盟、连锁扩展的实力和能力。为什么说未来加盟和托管模式会更加的盛行和普及呢?随着长租公寓行业巨头介入、巨大资金介入,尤其是长租公寓人才变得不再稀缺,大量酒店人才进入后,长租公寓的品牌体系、管理体系、加盟体系都会变得完善,真正大规模加盟或托管的境况有望出现。

八、专业化细致分工,生态链及产业链趋于完善

公寓可能涉及到哪些?从各大公寓卖点宣传就能看出来:品质家具、智能家居、专业健身设施、24小时安保、保安执勤、24小时监控、专业维修保洁、驻店人员及时到位、直饮水、免费热水、免费冷水、暖气、热水器、洗衣机、衣柜、桌子、椅子、沙发、空调、冰箱、油烟机、床、WIFI、台球、咖啡厅等这些都已经成了标配。

原创设计倾力打造的温馨环境、保障品质生活、环保装修遵从环保原则、WIFI网络精彩不断线。服务设施坏了电话约,我们为您排忧解难。双周保洁公共区域定期保洁,清除卫生死角。

公寓的产业链、生态链都是丰富而且有极其大的延展性的,所以,随着公寓租赁行业腾飞,专业化分工,公寓企业可能用到的产品和服务都会与日俱增。

租赁前服务平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台等等,公寓产业每个环节,每项细分都可能会出现各个细分子领域“小而美”的优秀公司,行业中的投资机会将又深又广。

2017-11-15

超过万亿的巨大市场前景,九部委联合印发住房租赁新政,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,长租公寓尤其让众多资本机构觊觎,正在用惊人的扩张速度勾勒出一幅蓝图盛景。对于被称为“下一个风口”的公寓行业,各方有不同的解读,有的认为是互联网模式催生了房地产行业的变革,也有人认为这是个传统生意的升级变革,很难用互联网来改造和创新。无论如何,租赁公寓正在成为整个房地产行业、金融创投领域,乃至成为国家扶持的重点已经成为毋庸置疑的事实。

分析一个事物或者模式,首先得从其起源和形成来说起。长租公寓快速崛起一方面是内部需求驱动,北上广深和部分二线城市在人口增长上依然具备较大的空间,暂时没有购房能力的人群,被迫向租房市场导入,使得这些城市的租房市场保持着旺盛的需求。租房市场,在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方有较大的改善空间,无论房东端还是租客端都面临很多痛点,尤其90后租客开始步入社会成为重要的租房群体,他们不仅对租住体验有着更高的要求,对互联网、社交等新要素的追求也更为强烈。另一方面是外部环境助推,国家政策陆续发布,以品牌公寓为主的租赁公寓受到极大的推崇和扶持。房地产行业本身则面临着高库存、物业价值低效利用的问题,也面临存量物业的盘活和利用效率提升的问题。长租公寓不仅拥有内生发展的动力,亦有外力助推,近两年获得了快速的发展。

目前国内租房人口占比超过20%,而且大部分年青人已接受了长租公寓这种新的居住方式,这是一个需求空间广阔的市场,同时也是高度竞争的状态,玩家众多,除了创业类型、酒店孵化公寓、还有众多房企进入长租公寓市场,甚至现在有的银行、非房地产类国企也都陆续进入。如果谈公寓的现状和公寓的各个环节可能需要很长的时间和篇幅,比如长短租、分散式和集中式、公寓的选址和拓展、规划论证、市场调研、风格和设计、施工装修、销售体系、运营体系、呼叫中心、安防体系、管家、人房比、坪效、IT系统、在线平台、市场宣传、社区活动、UI/VI、店面规范、人员培训、智能设备、租金贷、REITS/ABS、增值税、现金流、标准化、托管模式、加盟模式、包租、APP、维修保洁、合同管理、增值服务、定价策略、公区管理等等,类似这方面的各种讨论已经很多。

我们主要集中来谈一下,公寓领域的行业发展和创新。

一、互联网巨头可能大举进军房地产租赁行业

目前阿里巴巴、京东商城都已经在发力住宅租赁市场,京东将成为北京住房租赁市场的支持平台,阿里巴巴也与杭州市住保房管局签约了搭建平台协议。因为阿里巴巴加入了租赁大业的队伍中,只要芝麻信用分达到650分以上,在支付宝平台上租房,就可以免除租房押金,并且按月支付房租。接下来预计会有超过100万间公寓,被纳入到阿里巴巴的租房平台。当然,这其中个人房东是非常少的。可以预期的是,不管对于京东还是阿里,长租公寓都是优先选择的优质房源供应商。

互联网公司的介入,往往是一个行业巨大变革的开端,从嘀嘀打车、百度外卖、猫眼电影票就能佐证这个观点。笔者认为,互联网巨头的介入,租赁服务平台的搭建也只是小试牛刀,而真正值得期待的是,互联网巨头将来会涉足整个租赁生态链,将来互联网巨头可能会通过互联网和IT、流量的优势直接投入长租公寓各个环节。

举个例子,阿里巴巴可以依托巨大的用户数量,在北京或杭州热门商圈,比如中关村、望京附近,对于有租房需求的用户进行众筹,通过众筹的资金拿下物业,然后通过用户的投票和自己的喜好、用户特点提供个性化的空间、设计、色彩和服务,然后在用户租住环节,不管是信用评级、租金贷、无人便利店、WIFI无线网络、社区活动、甚至是日常消费等等,都可以成为线下的京东或阿里的体验中心,或者用户社区。

如果这一天能够到来,这势必会对现今社会各个方面进行很大的改变。试想一下,你住的阿里的房子,订着阿里的外卖,看着优酷的视频,安装阿里的硬件,享受阿里的智慧家居,出行用阿里的智慧出行,这将是多么美妙的一件事情。

二、Saas系统、智能硬件等共同构建智慧公寓

长租公寓行业的Saas系统是为职业房东和品牌公寓服务的,目的就是为了提升管理效率、降低人力以及物力成本。优秀的SAAS系统也算区分公寓运营商实力和水平的主要标志,二房东或者传统公寓运营往往是依靠EXCEL或者简单数据软件,而品牌公寓、尤其是需要管理大量房源和住户的大型连锁公寓,SAAS系统尤为重要。它的优势就在于基于云服务无需专人维护,且有大数据技术支撑。

可以这么来说,任何一个行业的信息化水平高低往往就直接决定了这个行业能走多远,能发展到什么程度。在当下IT系统已经成为基础设施的今天,公寓发展壮大的核心因素必须包含先进的IT系统,物联网、智能硬件也是同样的道理。

目前的硬件主要是智能门锁、智能电表。而硬件方面,依然存有些棘手的问题。比如软硬件的不兼容,每个硬件都要单独的app去配套使用,无形中增加了操作的复杂性;硬件反应延迟、过渡依赖网络……

三、ABSREITS等金融创新应用逐渐常态化

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

目前长租公寓市场上,仅有魔方公寓、自如、新派、保利对其经营产品进行了证券化,同时前两者与后者的ABS产品又有质的不同。魔方、自如的ABS产品可看做商业抵押贷款,为一种债券,而新派、保利最近设立的REITs则可直接看做一种股票。

由于示范和标杆的作用,公寓行业证券化会越来越多,成为常态。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金,但不能解决其收益的问题,这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。

四、非房地产企业会逐步进入长租公寓领域

在万科、龙湖、世联、链家等房企及地产中介公司大步迈进长租公寓领域时,一个新的介入者出现了。113日,建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

此次合作的方式,简单来说就是房企出房源,建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款,贷款一次性打给房企,租户再按息每月向银行还款。租户包括比亚迪等科技企业和个人租户,提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴,由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。

住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门曾联合印发通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”,这是首次出现对国有企业参与租赁行业的指导意见。国企拥有为数不少的闲置老旧物业,鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。判断未来国企在租赁领域的投入将会加大,专业服务和租赁机构与国企沉淀物业的合作也将会极大的提升目前品牌租赁公寓的市场供应数量。

可见,掌握用户入口、掌握资金入口、掌握大量闲置物业的企业,都可能会进入长租公寓,尤其是国家政策大力支持和鼓励下,大量的地方政府、央企、国企,都会纷纷以不同的形式进入到长租公寓领域。

五、行业日趋规范,相关法律法规建设日趋完善

五月份,两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,一部是《土地管理法(修正案)》。《住房租赁和销售管理条例》是首次将住房租赁纳入法规调整的范围。7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。8月份,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。整体来看,政策引导下的“租售并举”无疑是今年房地产市场的大变化。10月份,住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示,住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

长租公寓和长租人口配套的法律和法规会越来越多,行业会越来越规范和完善。长租公寓曾经是“灰色地带”,工商等经营证照及许可单位不明确,产权与用地性质未明确,建筑、消防验收难,各地管理要求和参照标准不够细化。租房人口曾经面临暂住证、居住证、无法获得相应的社会权益和福利等诸多问题。这些都将会解决。

六、独立上市公寓企业出现 房地产领域、互联网+领域新的独角兽出现

2014年高等教育毕业生人数为974万,根据教育部的推算,异地就业大学生人数接近700万人,再加上其他非应届毕业生,中国目前大约有2.5亿的流动人口需要租房。如果一套房子月租金在1000块钱,一年就是1.2万元的租金支付,如果对应2.5亿的人口,就是一个2.5万亿的市场,所以这是一个万亿级的市场。

在以前,其实现在应该也是这样(现在有所改善),互联网并没有深度介入租赁行业,互联网对于租赁的应用大部分还停留在房东发布信息、租客网上找房这样的粗浅层面,将来互联网势必会深度改造租赁行业,可能类似于携程、去哪儿改造商旅,类似于嘀嘀、OFO改造出行。途家、小猪短租这样的短租平台估值都已经很高,下一个独角兽可能来自于长租公寓,这也就不难理解。

不管是基于互联网思维,还是传统产业的升级更新,将来租赁行业势必会变革,长租还是短租,集中式还是分散式,房地产派、中介派、酒店派还是创业派,这个并不重要,市场规模足够大,政府扶持力度强,大量资金和巨头纷纷涌入。

据悉,万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划,其它公寓企业也正在为这个目标而努力。公寓的平台型企业、服务型企业都有可能独立上市,类似于京东可以拆分成“京东租房”类似建立京东金融一样,也可能会单独上市。

七、多种运营模式并存,加盟、托管有助于迅速扩大规模

总体来看,长租公寓的运营模式主要分为两种:轻资产和重资产;按照地理位空间分布又可以分为集中式和分散式。重资产模式,即为企业通过收购和/或自建获得资产,装修后对外出租的经营模式。重资产模式下,企业持有出租物业,因此不仅可以获得租金收益,同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。轻资产模式是企业通过和资产所有者(房东)签订租约,在一定期限内获得资产的经营权,但并不实际持有物业,因此不能享受资产升值的收益。但是长租公寓企业租下整栋或者整层的物业,这其实也可以看成是重资产模式,重和轻只是相对而言的。

不管是集中式还是分散式,现阶段重资产运营模式已经是限制长租公寓快速发展的制约性因素,对于品牌公寓而言,想要早日获得盈利就需要在源头上控制成本,摆脱重资产的缺陷。对于未来的发展方向,泊寓、窝趣等很多品牌公寓选择通过加盟、托管方式吸纳更多公寓,凭借管理、服务和运营来获得效益分成。

目前来看,长租公寓尚属于相对较新的事物和模式,不管是规模、管理、运营、加盟体系尚无法跟酒店行业相提并论,即便是连锁酒店投资设立的长租公寓企业,也还不具备大规模加盟、连锁扩展的实力和能力。为什么说未来加盟和托管模式会更加的盛行和普及呢?随着长租公寓行业巨头介入、巨大资金介入,尤其是长租公寓人才变得不再稀缺,大量酒店人才进入后,长租公寓的品牌体系、管理体系、加盟体系都会变得完善,真正大规模加盟或托管的境况有望出现。

八、专业化细致分工,生态链及产业链趋于完善

公寓可能涉及到哪些?从各大公寓卖点宣传就能看出来:品质家具、智能家居、专业健身设施、24小时安保、保安执勤、24小时监控、专业维修保洁、驻店人员及时到位、直饮水、免费热水、免费冷水、暖气、热水器、洗衣机、衣柜、桌子、椅子、沙发、空调、冰箱、油烟机、床、WIFI、台球、咖啡厅等这些都已经成了标配。

原创设计倾力打造的温馨环境、保障品质生活、环保装修遵从环保原则、WIFI网络精彩不断线。服务设施坏了电话约,我们为您排忧解难。双周保洁公共区域定期保洁,清除卫生死角。

公寓的产业链、生态链都是丰富而且有极其大的延展性的,所以,随着公寓租赁行业腾飞,专业化分工,公寓企业可能用到的产品和服务都会与日俱增。

租赁前服务平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台等等,公寓产业每个环节,每项细分都可能会出现各个细分子领域“小而美”的优秀公司,行业中的投资机会将又深又广。

2017-11-11

近日,迅雷ALL IN 区块链,提出共享计算的创新模式,成为行业重要的话题和事件。10月31日,国内领先的共享计算服务商迅雷,在其发布会上发布了全新智能硬件——玩客云,号称全球范围内首次在C端应用级产品上使用了区块链技术。迅雷给出的说法,以及各大媒体的报道称,区块链技术在玩客云上首先被应用至玩客奖励计划中的玩客币上,支持后者作为迅雷共享计算生态中的原生数字资产,保证个人用户在交换计算资源等行为中获取公平对等的权益。

绝大部分媒体是按照迅雷官方说法进行的报道,当然有很多媒体和专栏提出质疑,争议主要集中在奖励计划中,推出了数字资产——玩客币,其分发方式于比特币挖矿非常近似,有人怀疑迅雷是否发行 “虚拟加密数字货币”(类似比特币、莱特币),或者迅雷这是一种变相的ICO或者非法募集资金。

而在今年9月4日,人民银行牵头工信部、工商总局、银监会、保监会、证监会等监管机构下发《关于防范代币发行融资风险的公告》,代币融资(ICO)已经在中国被判死刑,而此后央行更是关停了国内的比特币交易所。ICO(是Initial Coin Offering缩写),首次币发行,源自股票市场的首次公开发行(IPO)概念,是区块链项目首次发行代币,募集比特币、解决以太坊等通用数字货币的行为。既然ICO被国家政府定性为非法集资,迅雷当然不会顶风作案,显然是对法规进行深度研究使用了多种手段和模式来规避“ICO”。
但是笔者认为,其本质上仍然有大量违规、甚至可能违法的地方。基于以下几点考虑:
第一,迅雷是用更隐蔽的手法,来实现其硬件(也就是矿机)的销售,从而实现牟取暴利。虽然迅雷并没有公开募集大家的比特币等虚拟货币,也没有公开募集资金,但是其公开销售巨大利润空间的“虚拟货币”和“虚拟资产”背后的工具——矿机,这本身也应该被界定、或者至少应该被相关主管和执法机构开展研讨是否被界定为“变相的非法集资”。
如果迅雷可以发一种虚拟币,迅雷来卖硬件牟利,那么是不是所有的公司、所有的互联网平台都可以发一种虚拟币,用类似的方式来卖硬件、卖服务来牟取暴利呢?这显然对于我国正常的金融秩序、社会稳定是极大的威胁和破坏。
银监会公布的《处置非法集资条例(征求意见稿)》(下简称《条例》)第十五条第二款“以发行或者转让股权、募集基金、销售保险,或者以从事理财及其他资产管理类活动、虚拟货币、融资租赁、信用合作、资金互助等名义筹集资金的”中,将虚拟货币这样的商品与一系列金融活动相并列。显然,迅雷不募集资金是很巧妙的规避了“非法集资”。
第二,7部委联合发布《关于防范代币发行融资风险的公告》(《公告》),《公告》指出, ICO项目发行的代币不具有与货币等同的法律地位,不能也不应作为货币在市场上流通使用。
判断一个虚拟数字货币(资产)是否危害危机到了国家的法定货币的地位需要考虑很多因素来进行综合判断。比如要考虑虚拟货币人民币与法定货币相互兑换的广泛程度、难易程度、涉及的金额、兑换的频率等,很重要的一点也要看该项虚拟数字货币/资产是否已经纳入政府的监管体系,能够让有关部门很放心。

从目前的情况来看,玩客币虽然没有到“全民玩客”的情况,但是其增长速度和势头极其强劲,可能会引发小范围的金融风险,需要对其防范。玩客币并无实用价值但引来投机人群,曾通过炒作从几分钱涨至5元,玩客云已经从最初的三百多(据说更早的时候二百多)涨价到1199元,玩客云代抢、玩客云激活码、玩客云托管、玩客币回收、玩客币出售、玩客币兑换、玩客币交易都已经成为各大电商、二手、交易平台,各大搜索引擎的高频和热门词汇。

第三,迅雷玩客币事件不断升温,这或许并不是迅雷的本意(但是也可能迅雷在背后偷偷乐呢)。迅雷方面发布公告称,所有玩客币交易平台都是未经允许的侵权行为,已经发律师函要求第三方交易平台不可交易玩客币。
这个事情本身是矛盾的,如果玩客币不火、没有价值,迅雷的玩客云自然就没有销量;如果玩客币太火,大量各种交易自然无法避免,迅雷又可能被政府随时整顿和叫停。
其实,各家互联网平台、游戏平台,或多或少都会涉及到虚拟货币、虚拟资产,比如游戏的有装备和点卡、腾讯有QQ币、直播有礼物、百度等下载网站有类似的下载币等等。也有人说了,为什么QQ币、游戏装备这些虚拟货币或者虚拟资产都很安全,没有受到国家禁止、监管或者“特殊照顾”,究其最重要的原因,是因为没有给国家和政府造成威胁和危害。但是为什么玩客币,很有可能被政府干掉,因为玩客币出现的时机、比特币的示范效应、涉及虚拟货币很敏感、玩客币交易泛滥成灾。最重要的一点,买迅雷玩客云的,就是为了炒币,为了挣钱去的,目的很单纯。
综上来看,现在的情况是很尴尬的境界,迅雷有些骑虎难下了,政府也有点儿发懵了。按照常理来说,迅雷是上市公司,是很有实力的投入很大的技术研发力度,而且上升到了战略高度,看起来应该是很美好的事情,政府应该扶持,至少应该肯定。迅雷发个币,并不像很多创业公司,有迅雷这样的品牌和实力做背书,应该没有大的问题。但是政府也很为难啊,理论上来说,不存在币币交易就没有什么违规的地方,但是仅仅凭你一个公司的力量,你能禁止的了吗,你能保证不会大规模交易爆发吗?!
政府对ICO项目手起刀落,把它封杀在襁褓之中,是稳定中国金融市场秩序一项重大的举措,从而保证了当前金融市场的冲击降低到最小程度。玩客币虽然说不至于封杀,但是如果投机炒作者有一丝幻想,如此之暴利他们还会铤而走险,更是会采取新的面目出现。
作者:高泽龙,国内知名区块链社区块讯网顾问,参与发起国际区块链应用联合会;中国互联网信用评价中心副主任、中国互联网诚信推进联盟副秘书长。 曾经担任中国第一智库互联网实验室副总裁。